原文：http://blog.sina.com.cn/u/1258463770
三致潘石屹師長教師：
我幫您揭下畫皮（上）
時冷冰
潘石屹師長教師：
您好！
咱們的爭辯應當務虛而不該務實，可是，一些工具被諱飾瞭，我仍是幫您揭失那層“畫皮”吧，讓咱們對等的扳談。
一、您的四環情結和拆遷戶的眼淚
我是做媒體的，常常聽您揭曉北京地盤供給有餘的卓識，您尤其喜歡誇大北京四環之內地盤供給太少。好比，2004年12月您說：“北京市公然招拍掛的地盤量很是少，2004年隻有546萬平方米的地盤供給量，四環之內隻占8％擺佈，如許的地盤供給量，遙遙知足不瞭北京市場的要求。”——2004年12月18日《SOHO小報》（SOHO小報為潘石屹公司所辦外部刊物）
您了解，您如許火燒眉毛地露骨地決心誇大四環之內地盤供給有餘，很不難刺激當局的供給欲看嗎？您了解將有幾多文化、奇跡毀在開發商手中嗎？您了解四環之內將有幾多無辜的人被趕出都會能力知足您的需要嗎？您了解他們因掉往原有傢園，無助而淒涼地留下的哀傷的淚水是何等令人難熬嗎？
您對此很是清晰。您說：“我在報紙上望到瞭劉志華副市長（筆者註：此人已被解雇黨籍和公職）的這段發言，在北京四環內裡的設置裝備擺設用地年夜部門是拆遷取得的。四環之外的年夜部門設置裝備擺設用地是來自征農夫的地。”——2004年12月18日《SOHO小報》
您了解拆遷所激發的悲劇，可是，您卻不肯說起這些不幸的不難被遺忘的人。無妨了解一下狀況您與別人的對話：
老獵人：潘總，有媒體報道說到2015年前北京郊區將有60%多人口將搬到四環外棲身，您以為這有可能嗎？假如是如許，北京的房價未來是否會上漲呢？
潘石屹：北京年夜大都的配套舉措措施和基本舉措措施仍是在四環之內。四環之外的配套舉措措施比力少。
因思舊客京華：聽說您的辦公室有一壁玻璃墻，可以通透長安街以北的修建，站在玻璃幕墻的背地，你想得最多的是什麼?
潘石屹：都會的面孔天天都在變化，北京設置裝備擺設的程序很快。——2004年12月18日《SOHO小報》
拆遷戶的疾苦卻沒有惹起您的關註，您甚至沒有說起他們。潘總，不管您站在美丽的玻璃幕墻前面仍是哪裡，不管你身上披的什麼諱飾瞭您的眼簾，哀告您此後也將心比心地為那些不幸的貧民著想一下吧。
潘總，您對四環內地盤的渴求，終於成瞭實際，上面是《北京晨報》2006年8月14的報道：
比來，北京忽然加年夜瞭地盤供給量，不單在四環內發布年夜塊室第用地，還連續不斷發布限價商品房用地。這史無前例的舉措马上奏效，連一貫望漲北京房價的SOHO老總潘石屹也忽然調劑瞭態度，立場來瞭個年夜轉彎。而在此前，他不單唱漲2008年前的北京房價，還堅定地唱漲2008年後的北京房價。
記者相識到，今朝四環內新發布的室第地盤供給量並不小，僅僅CBD左近的化工場地塊、北汽摩地塊就有靠近150萬平方米棲身用地。潘石屹表現，北京如許大批發布地盤將對市場將來預期發生很年夜影響。
北京四環內的地盤供給量增添瞭，許多人不得不分開四環內，到配套設置較少的荒僻的遙郊。
一個開發商為瞭賺錢放下本身的良心還不算卑鄙，由於逐利是商人的天性，可是，假如一個開發商一邊緣著他人的眼淚，血腥地入行財產堆集，一邊又把本身包裝成清純的道德表率，四處招搖講什麼企業社會責任就算不上厚道瞭。一小我私家有沒有社會責任感，不是望他怎麼說，起首要望他有沒有給他人帶來疾苦以致災害，然後要望他真正做瞭什麼。假如一小我私家一邊堆集財產，一邊讓那些掉往財產的人對他頂禮跪拜，這小我私家或算得上是古今忽悠第一人，可是，他心裡真的就很安定嗎？——這段話沒有特指。
二、壟斷下的訂價機制與忽悠巨匠
您誇大本身素來不忽悠房價。
以下是2004年9月22日《21世紀經濟報道》的報道：
本年春節事後，一篇名為《2004年北京房地產將要產生的事變》的文章被發去京城諸多地產記者的郵箱，作者是SOHO中國有限公司董事長潘石屹。潘在文章中堅定地表現，北京的房價2004年必定會漲。他精心詮釋說，“在我全部輿論中，我素來沒有講過房價的漲跌，我素來不以為誰能精確地猜測市場的费用。如許肯定地說仍是第一次。”潘隨後還多次重復他的概念。
一周時光，潘的輿論被300多傢媒體、網站轉錄發載，“網平易近留言多災聽的話都有”，潘之後告知本報記者。潘本身的建外SOHO春節後最高每平方米年夜漲瞭4000元。
2004年9月20日，設置裝備擺設部在向部門新聞單元傳遞以後房地產市場運轉情形的文字稿中精心提到，“部門開發企業應用政策和市場信息不合錯誤稱，歹意炒作，個體媒體不加甄別，大舉襯著，部門消費者跟風，形成局部地域、個體名目房價短期內非失常下跌”。據設置裝備擺設部一位官員走漏，文稿中提到的“部門開發企業”，此中重要便是指以潘石屹為代理的開發商。
鼓吹房價下跌的開發商有良多，為何這裡報道的卻獨獨是望起來憨實的潘石屹師長教師呢？一位媒體伴侶反詰我：“你說，一隻狼吃失一隻羊，跟一隻披著羊皮的狼吃失一隻羊，哪個更具新聞效應？哪個更具備詐騙性？哪個迫害更年夜？”
我馬上無語。
您比其餘開發商要智慧多瞭，您把文章發到記者的郵箱就等閒地借助瞭媒體的氣力，讓他們幫您重復您的概念。哪怕是假話，重復得多瞭也會被以為是真諦，況且這話是有著憨實面目面貌的潘總講的呢？更況且您幾回再三誇大這是您第一次猜測费用，凸出瞭您文章的價值？您居然這般洞悉媒體的需求或軟肋！
可是，智慧人的眼睛永遙是雪亮的。2004年12月15日，千龍房產傢居頻道佳煜就此評論道：
此刻這幾個房地產商基礎上都不怎麼需求搞媒體公關瞭。假如有什麼事，老潘就在本身的網上招集一年夜幫記者談天，然後把稿件給各個媒體揭曉，良多網站如接詔書一樣一字不落地發……豈非媒體曾經成瞭房地產商的禦用文人？或是被他們養著的食客？以公信著稱的媒體豈非病瞭？
個體房產媒體對房地產商的輿論不加甄別，大舉襯著，從而誤導瞭公家。就像本年年頭，潘石屹的一句“本年的房價要漲！”就仿佛發瞭詔書，引來瞭浩繁媒體連篇累牘的報道，人說“假話重復千遍就成瞭真諦”。潘石屹的猜測被媒體縮小瞭N次後，讓人也不得不信瞭。之後，設置裝備擺設部不點名地批駁瞭潘石屹“猜測”對付房價帶來的負影響。媒體作為吹鼓手，天然也難辭其咎。
潘總，您也有流露真言的時辰，您說：說我擅長演出，實在質是貿易的需求。你不進來演出沒人了解你，屋子就賣不進來瞭。——《人平易近日報海外版》2006年8月10日。
潘總，假如真像您說的，幾多幾多年夜原因在推進房價下跌，您不進來演出怎麼會“賣不進來”屋子呢？您如許說，不是顯著用本身的矛刺本身的盾嗎？
您以忠實的抽像誇大房價的下跌，比那些遭人怨恨的開發商們後果要很多多少瞭，您也簡直到達瞭本身的目標，您的企業以令人驚愕的速率擴張。但是潘總，您了解，在您凝結財產的同時，幾多人購房的但願在淒涼地幻滅嗎？有您和開發商們的這種不懈盡力，必將有越來越多的但願幻滅。這是一種望起來有些暴虐的對應關系，您或者並不肯意面臨。
一個口口聲聲愛講社會責任感的人，當它剝下披在身上的羊皮或畫皮，暴露的那面卻去去是那麼的猙獰可怖。一小我私家當婊子還不算太可恥，假如一個當婊子的人舉著自制的牌樓往裝扮清純讓社會效仿它就太不厚道瞭——這段話沒有特指。
三、被操作的房價
提到鼓吹房價下跌的開發商，許多人常會想到任志強，現實上，任志強與潘師長教師比擬真的相差太遙瞭。任志強談房價，總會回結為一點，即當局應當負擔更多責任。應當說，任志強最少講到瞭一個很是主要的問題。而潘師長教師談房價的落腳點，多數是推進房價下跌的某某年夜原因上——您良多時辰並不間接說房價下跌，而是經由過程誇大某某年夜原因讓人感覺到房價的下跌乃是註定的、不成防止的。這種實用主義的公關手藝，被潘師長教師施展到瞭極致。
咱們做媒體的經常對您的公關手藝信服得嗤之以鼻！好比，在富人區、貧民區問題上，當任志強飽受公家批駁的時辰，您忽然也借機對任志強入行批駁，為此您得足瞭分。但是，您的疾速擴張不是正在事實上加速富人區、貧民區的分解嗎？當貧民嗚咽著分開市裡，為您騰出開發的地塊，您卻搖身釀成瞭貧民的代言人，成瞭批評任志強謬論的好漢。這是多麼巧妙的一種變換！依照您的“演出賣房”論，您的演出賣出瞭更多的屋子、更高的房價，堪稱求名求利！試問，全國人誰還能將公關術用到這般爐火純青的境界？
您在與易憲容爭執的時辰，您說：在市場上，房價盡對不是房地產商說瞭算的。必定是房地產開發商和客戶之間告竣瞭一個讓步，兩邊承認的费用。不然，這個费用是不存在的，是沒有興趣義的。而易憲容則以為：地盤是壟斷的，資金是壟斷的，房地產開發商是壟斷的，三個要素壟斷中，费用完整是依據房地產的不動性、费用高的特徵來講，本身完整可以壟斷费用。——2006年3月24日《北京古代商報》。
您對易憲容的評估是：“海內的經濟學傢代理人物是易憲容，就像巫婆咒罵一樣，說房地產必定要死，說必定要瓦解，费用必定會暴漲。”——潘石屹博客
易憲容所說的壟確定價道理是實際的真正的反應，開發商們經由過程壟斷掌控瞭房價的訂價機制，推進著房價的下跌，是以，巴曙松曾建言：應加大力度監控，不克不及答應和縱容開發商像炒股票一樣炒作房地產。可是，易憲容犯瞭一個過錯，他低估瞭開發商的氣力，更低估瞭開發商勾搭腐朽官員所發生的強盛的“官商勾搭”氣力（就在前幾天，設置裝備擺設部部長汪光燾還表現，房地產畛域的官商勾搭、權錢生意業務問題相稱嚴峻，已成為腐朽徵象易發多發的重點畛域）。是以，易憲容對房價幾回再三作犯錯誤的判定。
在媒體事業的人都更感觸感染到官商勾搭的氣力對房價的推進作用，是以，我絕管對房價連續下跌所形成的平易近生問題深感憂慮，但同時也以為，官商勾搭所形成的房價下跌的氣力是很難阻攔的。由於公家的氣力是疏散的，開發商與開發商的聯手、官商的聯手，可以等閒化解失調控政策，房價不漲都難。
可是，所謂物極必反，當連潘師長教師如許的厚道人也不吝赤膊上陣抗衡中心調控政策，露骨地往鼓吹房價下跌的時辰，就闡明房價已是強弩之末。
您在《七年夜原因影響2007年房價走勢》一文中，對可能招致房價上漲的許多原因熟視無睹，恰露出出心虛的一壁。
您是一個很是智慧的人，昔時您在海南炒房掘得第一捅金，當人們狂暖地炒房的時辰，您卻抱著豐盛的利潤抽身而退，留下那些沒您智慧的人之後屍橫遍野，哀嚎一片。2006年4月27日的《中國青年報》的一篇文章指出：
潘老板也是很愛鼓吹“房價會漲”的，潘老板也偏好蓋250平方米以上的年夜屋子。可是，我仍是置信潘石屹所說“實在開發商比老庶民更懼怕屋子漲價，由於那就像個不了解什麼時辰爆炸的炸彈一樣”，是句年夜真話。潘石屹是在海南炒房暖中發財的，在昔時的漲價怒潮中，他作瞭一次知識判定，實時抽身。我置信潘石屹另有一個商人的基礎感性：任何一項商品，價漲得離譜城市失事兒。而一個行業一旦崩盤，全部商人城市沒好日子過。
此刻的房價就處於令許多開發商恐驚的時代。
四、開發商的斷港絕潢
三十年河東，三十年河西。比年哄抬房價正在閃開發商走向斷港絕潢：
其一，富人買房的欲看曾經獲得瞭最充足的開釋，富人的需要獲得瞭最年夜限度地知足——許多富人領有多套住房。因為房價太高，貧民買不起——這部門是最需求住房的人。中國的中間階級還沒無形成，貧富分解嚴峻。請問，假如房價再向下跌，屋子還賣給誰？
其二，今朝價位曾經這般之高，炒房另有多年夜利潤？事實上，此刻不少處所都是有價無市，炒房的人曾經開端感覺到嚴冬的到來。我有個伴侶想把手中的一套房賣失，掛進來一個月居然沒有人往望房。我住處的信箱中常常有人發來賣房信息。
此刻，因為房價太高，潘師長教師顯然把但願基礎都寄予在瞭炒房人身上，而不再對貧民的購置力抱有太年夜空想。您在《七年夜原因影響2007年房價走勢》一文中說：“從中國人的消費觀念下去望，中國人過瞭許多年的苦日子，不肯意消費，更違心投資。購置屋子年夜多是為瞭投資，而不是消費。”
您居然以為“購置屋子年夜多是為瞭投資，而不是消費”，提出社會責任感掛上嘴邊的潘師長教師到窮苦的處所逛逛，了解一下狀況您的這一判定是何等寒漠好笑，往了解一下狀況另有幾多人在妄想領有住房？潘師長教師還在指看投資者為您拉套。房地產投資是活動性最差的投資產物，隻不外中國房價的比年連續下跌使人們疏忽瞭這一點，可是，不克不及不認可，房價因為闊別瞭人們的現實購置力，可炒作的空間曾經很是有限，甦醒的人早就開端轉移投資渠道瞭——這或者是潘師長教師最憂慮的吧。
其三，中國股市的繁華是開發商惡夢的開端，從此刻起，中國股市借使倘使連續繁華三年以上，開發商們就等著為本身摒擋後事吧。
中國存在著活動性資金多餘問題，已往，諸如溫州遊資如許的年夜資金缺少投資渠道，加上股市蕭條——在股市低迷的五年中，正是我國房地產市場最為活潑、漲速最快的五年。由於股市的蕭條使得不可勝數的資金投資到瞭房地產畛域。固然房市與股市並紛歧定存在此消彼長的關系，然而，當房市經過的事況持續多年疾速下跌利潤日益枯竭，且面對微觀調控的宏大風險，而股市的繁華可以或許帶來更多、更快的收益時，兩者之間此消彼長的狀態就很是顯著瞭。
2006年12月股東新開戶到達163萬戶，2007年1月開戶數到達270萬戶，單日股票開戶人數凌駕9萬，相稱於2005年1個月的開戶多少數字。比股票更瘋狂的是基金。2006年12月1日，基金新增開戶數到達15萬戶的天量。12月7日，嘉實戰略增長基金創造一天刊行419億的世界記載。據銀河證券統計，2006年基金的資產凈值總規模凌駕8500億元，昔時新發基金規模為3907億元，凌駕已往四年新基金刊行總和。
尤其值得主張的是，面臨股市的火爆所帶來的可觀歸報，一些人甚至將屋子典當往炒股。無妨了解一下狀況《經濟參考報》2月5日的一篇報道：
“比來半個月，差不多天天都有人來典當屋子，房產典當量比半年前增長瞭七成。”記者從中原、寶瑞通、阜昌等京城典當行相識到，自從往年下半年股市行情望漲後來，房產典當營業比以去增長顯著。北京典當行業協會會長郭金山表現，房產典當之以是遭到投資者青眼，重要是由於房產一時難以變現，典當手續簡樸、放款迅速，一般而言，典當屋子的資 至七天就可拿得手。是以，相稱一部門投資客偏向於把房產典質給典當行。
無關這類報道隨處可見。對房地產商而言，“押房”炒股盡對是一個不容輕忽的電子訊號！
資金流出房市，必然招致投資的年夜幅降落，使得推進房價下跌的一個至關主要的原因被腰斬。
恰是開發商們比年制造的房價下跌，招致房價脫離現實需要——許多人買不起房，同時也招致投資價值急巨變小。這些原因決議著，一旦房價上漲，開發商甚至找不到接盤的！作歹者必遭天譴！所謂報應是永遙存在的。
假如另有知己，開發商們就真正負擔起一些社會責任，當真落實中心的調控政策，不然，再拉抬房價無異於自宮。
潘師長教師疏忽的這些原因我給增補上，所謂良藥苦口，潘師長教師三思吧！借使倘使房價忽悠不下來，自身的清純抽像又墜落於灰塵，潘師長教師還靠什麼演戲呢？
五、沒有暴利開發商憑什麼暴富
大眾廣泛以為，房地產開發商的暴利是房價堅硬的泉源，但潘師長教師倒是最惡感他人說房地產暴利的人。
潘總用瞭一個鮮有開發商運用的數據，這個數據是：《第一次天下經濟普查重要數據公報》(第三號)通知佈告顯示：2004年房地產行業的利潤率是8.31%，此中房地產開發的利潤率是7.77%。統一通知佈告中，其餘第三工業的利潤率是10.23%。
在房價暴跌的情形下，假如房地產開發商的利潤率隻有7.77%，天底下還能找到幾個無利潤的行業？那麼多暴富的開發商是從天上失上去的嗎？這個數據連許多開發商都羞於援用，而潘師長教師卻對它情有獨鐘。我上封信中提到瞭，此次普查是由企業本身填報普查表的，存在瞞報險些是不成防止的。事實上，就連國傢統計局賣力人在就第一次天下經濟普查答問時也認可，一些企業在填普查表時“去去心存疑慮，不同水平地存在著瞞報偏向”。
開發商險些都說本身的利潤率低，可是，本年1月16日，國傢稅務總局發佈通知，要求向房地產開發企業清理地盤增值稅。開發商暴利的尾巴當即暴露來瞭。據國傢稅務總局的詮釋，增值額未凌駕扣除名目金額(包含20%加計扣除部門)20%的，免征地盤增值稅。也便是說，如果開發商的利潤不到20%，基礎上不消交納地盤增值稅，利潤率低於30%的名目所負擔的稅負也會比已往有所削減。既然如許，開發商應當很迎接才對，成果倒是開發商們的一片驚駭和阻擋之聲。據《21世紀經濟報道》1月20日表露，“良多名目（利潤率）凌駕瞭300%以上！”難怪開發商們要跳起來瞭！
沒有暴利，哪來的開發商的暴富？沒有暴利，哪有那麼多開發商得以這般之快的速率擴張？
說遙瞭。咱們仍是來了解一下狀況厚道的潘師長教師吧。
2004年8月，一場訴訟惹起瞭國人的關註，請望2004年8月12日《北京周報》的報道：
北京的房地產年夜腕潘石屹因侵略股東好處於8月2日被告狀，要求賠還償付的金額凌駕一億人平易近幣。被告是汪鋼（現為美籍）、謝光學和姚軍，他們是潘石屹1995年在北京開端從事房地產工作時開辦紅石公司的六名股東中的三人。在告狀狀中，三名被告聲稱，2002年3月，潘石屹將紅石公司賣力開發的世界商業中央左近的一個宏大房產名目中的一切權益，所有的無償地讓渡給重要由潘石屹及其老婆領有的另一傢公司，而紅石公司隻剩下本來權益的10%，由此遭遇的喪失在人平易近幣15億人平易近幣（合1.9324億美元）以上。潘石屹在入行此項讓渡時是背著三名被告幹的，而他們都是董事會的成員。
2004年10月20日的《英才》雜志采訪瞭相干當事人。上面是采訪：
姚軍：對。當然我了解讓他（潘石屹）劈面說本身完整錯瞭，可能是一件比力難題的事變，尤其從我小我私家對他的相識，他是很要體面的人。……質疑他（潘石屹）是由於咱們一個20萬平米修建面積，現實發賣面積隻有14萬的名目，利潤能做到2個多億。咱們lawyer 從工商局查歸來的講演，古代城一個48萬平方米修建面積的名目，利潤才3點幾億，還號稱北京這些年賣得最好的名目，傻子都能望進去有問題。
《英才》：你感到利潤上有問題？
姚軍：……我當著他的面就說瞭，你（潘石屹）做假也得做得像一點。
《英才》：官司產生後來，潘石屹在接收一傢媒體采訪時說得很動情，描寫瞭你們之間的情感，謝光學仍是他的同窗，是“睡在上展的兄弟”。
姚軍：沒有人違心往進行訴訟。那為什麼產生瞭？可能有的人會把情誼和好處離開望。
《英才》：你怎麼望？
姚軍：如許的事變不是說在產生瞭官司後來才來說情誼很貴重，早幹什麼瞭。
《英才》：在官司之前潘石屹的姿勢怎樣？
姚軍：他不著急。
絕管潘師長教師勝利化解瞭這場有可能使畫皮脫落的危機，可是，相干當事人走漏出的信息依然值得玩味：是否有遮蓋利潤的問題，這一點很是值得關註。並且，此案還透出，潘師長教師領有在英屬維京群島(號稱“避稅天國”)註冊的公司。
財務部往年11月3日發佈的第12號管帳信息東西的品質檢討通知佈告顯示，39傢房地產企業存在管帳掉真問題，檢討的39戶房地產開發企業遮蓋利潤凌駕一半，瞞利潤到達33億元。財務部官員在接收記者采訪時表現，有的房地產企業決心遮蓋的利潤率最高達57%。有人指出，遮蓋利潤33億元，依照33％的所得稅稅率，偷逃稅款便是10億多元，這與從國庫偷走10億元資財有什麼區別呢？
開發商遮蓋利潤是雙重責任的損失，一方面，他沒有絕到作為徵稅人的任務，另一方面，他又往分送朋友其餘徵稅人絕任務構建的公共福利。不只是可恥的行為，更是違法犯法行為。社會責任感不離口的潘師長教師，被“睡在上展的兄弟”指控背後裡下狠手，那麼，他們所疑心的您的賬面利潤率過低的徵象您怎樣詮釋呢？您是否應當給予證實一下呢？您有沒有勇氣讓無關部分經由過程稽察查察和審計匡助您自證明淨呢？
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